购物中心告别野蛮生长，行业进入“强运营”周期

日前，2026 CCFA时尚零售与消费发展大会举行，中国连锁经营协会会长彭建真表示，今年上半年，协会联合汇客云、赛商历时一年调查显示，2025年购物中心内品牌整体开关店比为0.93，大部分项目仍处在开店与关店相对接近的动态平衡之中。调查监测的样本中，品牌开关店比在0.8到1.2之间的购物中心，占比超过一半。这说明购物中心行业进入了一个更考验经营能力的新阶段。

彭建真进一步表示，由调研可见购物中心仍然需要零售基本盘，但传统零售正在承受明显压力，餐饮仍然是购物中心的重要客流引擎，但餐饮本身也在加速洗牌。体验型、服务型业态进入优胜劣汰阶段。购物中心内品牌的开店和关店情况变化，本质上是品牌生命力的一次大筛选。未来，购物中心将持续进化，品牌表现也将进一步分化。

调查显示，购物中心将出现如下变化：第一，购物中心会更加注重经营逻辑，从重招商、重满铺率，到重视品牌质量、业态结构、坪效贡献和消费者体验；第二，越来越多的购物中心会从大业态管理转向细品类管理；第三，购物中心将建立更强的数据化运营能力；第四，购物中心会进一步增强项目自身的内容策划能力。

面对购物中心的运营挑战和新趋势，各大零售商和品牌商也开始研究自身的新策略，将文商旅体展融合发展是一大趋势。

“业态招商方面，在我们的一些奥特莱斯项目里，50%是零售品牌，另外50%是餐饮、娱乐和艺术中心等体验式业态，做到文商旅体展全面融合。在我看来，我们已经不是一个简单的商场、奥特莱斯的概念了，而是如何运营好我们的空间和场地，发挥文旅与商业融合属性。”王府井集团奥莱公司总经理曹慧君表示。

EKA·天物文化战略顾问兼艺术总监何根祥告诉第一财经记者，文旅场景与商业融合的构建法则是“记忆锚点+未来现象”，打造文商旅体展的第四空间概念，在园区核心区域预留超过10%的空间来承载更多文化艺术和演艺类活动，通过展览、会议、节庆、集市等多元联动来为商业综合项目注入可持续经营元素。

此外，从线上了解消费者需求后再引入线下实体店也是一大趋势。“通过我们的线上美妆的信息、真实用户评价、排名榜单等可以解决化妆品市场的信息失衡问题。目前我们在上海试营业了第一家实体店，瞄准消费者需求和情绪价值点，吸引韩式美妆的垂类客群。”韩国美妆品牌“化解”相关负责人肖松阳告诉第一财经记者，“化解”首店的周边还会形成韩国品牌产业集群，带动区域产业集聚。

商业地产专业咨询机构RCH总经理周长青分析，以抓住社群和消费者线上需求来进行主题消费挖掘的确是一条路径，尤其是可以根据这些需求点去做一系列的城市更新，发挥存量资源价值，改变千篇一律的购物中心模式，融合旅游、演艺、社群等都能开发出更符合消费趋势的商业项目。“但要注意，不能过于单一化，在融合发展过程中要懂得多元化布局，如今消费迭代很快，过于单一化的项目覆盖群体会很小众，一旦被迭代则难以持续发展。”

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